Dernière mise à jour : septembre 2026
Depuis plusieurs années, les logements les plus énergivores sont progressivement exclus du marché locatif. Les logements classés G au DPE sont concernés depuis le 1er janvier 2025.
Mais la situation pourrait évoluer. Une proposition adoptée par le Sénat prévoit notamment de permettre, dans certaines situations, le maintien temporaire en location d’un logement classé G lorsque des travaux de rénovation énergétique ont été engagés.
Attention : cette mesure n’est pas encore applicable. Le texte doit encore poursuivre son parcours parlementaire et peut être modifié avant son éventuelle entrée en vigueur.
Pour les professionnels de l’immobilier, il est donc important de distinguer la réglementation actuellement en vigueur des évolutions envisagées.
Logement classé G : quelle est la règle aujourd’hui ?
Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G au diagnostic de performance énergétique (DPE) sont considérés comme des logements énergétiquement indécents en France métropolitaine.
Concrètement, un logement qui ne respecte pas le niveau minimal de performance énergétique ne peut plus être proposé normalement à la location. Cette règle concerne notamment les nouvelles locations ainsi que certaines situations de renouvellement ou de reconduction du bail.
Le calendrier prévoit ensuite une extension progressive de cette interdiction :
- Classe G : depuis 2025
- Classe F : à partir de 2028
- Classe E : à partir de 2034
« La question des « passoires thermiques » concerne donc directement les propriétaires bailleurs, mais également les agences immobilières, administrateurs de biens, syndics et autres professionnels qui les accompagnent. »
Ce qui pourrait changer pour certains logements classés G
Le Sénat a adopté en juillet 2026 une version d’un texte prévoyant notamment un dispositif permettant, sous certaines conditions, de maintenir temporairement en location certains logements classés G lorsque des travaux permettant d’améliorer leur performance énergétique ont été engagés.
L’objectif est de prendre en compte une difficulté concrète : certains travaux prennent du temps et un propriétaire peut avoir engagé une démarche sérieuse de rénovation sans être immédiatement en mesure de faire sortir son logement de la catégorie G.
Le principe envisagé serait donc de ne pas traiter de la même manière :
- un propriétaire qui ne fait aucune démarche pour améliorer son logement ;
- et un propriétaire qui a réellement engagé les travaux nécessaires.
Il ne s’agit donc pas d’un retour général à la location des logements classés G.
Une période temporaire pour réaliser les travaux
Dans la version adoptée par le Sénat, la durée pendant laquelle le logement pourrait bénéficier de ce mécanisme dépendrait notamment de la nature des travaux.
Lorsque les travaux sont directement engagés par le propriétaire, la durée envisagée pourrait aller jusqu’à 3 ans.
Lorsque les travaux relèvent de la copropriété et sont engagés par le syndicat des copropriétaires, le délai pourrait être porté jusqu’à 5 ans.
Cette distinction est particulièrement importante pour les professionnels qui accompagnent des propriétaires d’appartements en copropriété.
Pourquoi la copropriété change la situation
Un propriétaire d’appartement ne maîtrise pas nécessairement l’ensemble des travaux permettant d’améliorer la performance énergétique de son logement.
Une rénovation peut par exemple dépendre de travaux portant sur les parties communes ou les équipements collectifs : isolation de la façade, toiture, chauffage collectif ou autres travaux décidés à l’échelle de la copropriété.
Dans ce type de situation, le propriétaire peut avoir la volonté d’améliorer son logement sans pouvoir décider seul de l’ensemble des travaux.
C’est pourquoi la prise en compte des travaux engagés par la copropriété constitue un élément important du dispositif envisagé.
Pour le professionnel de l’immobilier, cela signifie qu’un DPE G ne doit pas être analysé isolément. Il faut également comprendre l’origine de la mauvaise performance énergétique et déterminer quels travaux sont réellement nécessaires et qui est en mesure de les engager.
Des situations particulières pourraient également être prises en compte
Le texte examiné prévoit également des situations dans lesquelles certains travaux peuvent être particulièrement difficiles, voire impossibles à réaliser.
Il peut notamment être question de contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales, de décisions administratives ou encore de situations liées à la copropriété.
L’idée est de ne pas imposer mécaniquement une obligation de rénovation lorsque le propriétaire est confronté à des contraintes qu’il ne peut raisonnablement pas surmonter.
Là encore, il faudra cependant attendre le texte définitif et ses modalités précises avant de pouvoir déterminer exactement quelles situations seront concernées.
Combien de logements sont concernés par les mauvaises performances énergétiques ?
Le sujet représente un enjeu important pour le marché immobilier français.
Selon les données disponibles au 1er janvier 2025, la France comptait environ 3,9 millions de résidences principales classées F ou G, soit environ 12,7 % du parc de résidences principales.
Dans le parc locatif privé, environ 1,1 million de logements étaient classés F ou G, soit près de 13,8 % du parc locatif privé.
La réglementation sur la performance énergétique concerne donc un nombre très important de propriétaires et de logements.
Le DPE évolue également en 2026
Un autre changement important doit être pris en compte par les professionnels de l’immobilier.
Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient utilisé pour convertir la consommation d’électricité en énergie primaire dans le calcul du DPE a évolué. Il est passé de 2,3 à 1,9.
Cette évolution peut améliorer la classe énergétique de certains logements chauffés à l’électricité, sans que des travaux aient nécessairement été réalisés.
Le gouvernement estime que cette évolution pourrait permettre à plusieurs centaines de milliers de logements de sortir des catégories F et G.
Un autre changement est prévu à partir du 1er janvier 2027, avec un coefficient qui doit passer de 1,9 à 1,7.
Avant de conseiller des travaux à un propriétaire, il peut donc être pertinent de vérifier si le DPE doit être actualisé ou si l’évolution de la méthode de calcul peut modifier sa classe énergétique.
Attention : louer un logement ne signifie pas pouvoir augmenter son loyer
Il est également important de ne pas confondre les différentes règles applicables aux logements énergivores.
La possibilité éventuelle de maintenir temporairement certains logements en location ne signifie pas automatiquement que le propriétaire retrouve toutes ses possibilités concernant le loyer.
Les règles relatives au gel ou à l’encadrement de l’évolution des loyers des logements classés F ou G doivent également être prises en compte.
Pour un professionnel, il est donc essentiel de vérifier séparément :
- si le logement peut être loué ;
- si le bail peut être renouvelé ou reconduit ;
- si une révision ou une augmentation du loyer est possible ;
- quels travaux sont nécessaires ;
- et quelles démarches doivent être engagées.
Que doit vérifier un professionnel face à un logement classé G ?
Lorsqu’un propriétaire vous présente un logement classé G, il est préférable de ne pas se limiter à constater la lettre indiquée sur le DPE. Le professionnel doit être en mesure de comprendre les causes de cette mauvaise performance énergétique et d’identifier les solutions envisageables.
Voici quelques réflexes utiles :
- Vérifier le DPE et sa date.
- Vérifier si une nouvelle évaluation peut être pertinente compte tenu de l’évolution du calcul du DPE.
- Identifier les causes de la mauvaise performance énergétique.
- Déterminer les travaux nécessaires pour améliorer la classe énergétique.
- Vérifier si les travaux dépendent du propriétaire ou de la copropriété.
- Conserver les justificatifs des démarches et travaux engagés.
- Suivre l’évolution de la réglementation avant de conseiller une stratégie au propriétaire.
Pour aller plus loin, la formation Celyus « DPE et rénovation énergétique » permet aux professionnels de mieux comprendre les enjeux liés au DPE et à la rénovation énergétique, afin de mieux accompagner leurs clients face à ces nouvelles obligations.
Ce qu’il faut retenir en 2026
Le sujet des logements classés G est loin d’être terminé.
La règle actuelle reste claire : depuis 2025, les logements classés G sont concernés par l’interdiction progressive de mise en location des logements énergétiquement indécents.
En parallèle, le Parlement examine des évolutions qui pourraient permettre, dans certaines conditions, de maintenir temporairement en location des logements pour lesquels des travaux de rénovation énergétique ont réellement été engagés.
Pour les professionnels de l’immobilier, l’enjeu est donc double : connaître la réglementation actuelle et anticiper ses évolutions.
La question du DPE ne concerne plus uniquement la performance énergétique d’un logement. Elle peut avoir des conséquences directes sur sa mise en location, son loyer, sa valeur et la stratégie patrimoniale du propriétaire.
Un sujet à suivre de près pour les professionnels de l’immobilier
La réglementation énergétique évolue rapidement et les professionnels doivent être capables d’expliquer ces changements à leurs clients avec précision.
Entre les nouvelles règles du DPE, les échéances de 2025, 2028 et 2034, les travaux en copropriété et les évolutions législatives en cours, il devient essentiel de rester à jour.
Chez Celyus, nous aidons les professionnels de l’immobilier à mieux comprendre les évolutions réglementaires qui impactent leur activité.
Parce qu’être professionnel de l’immobilier, ce n’est pas seulement connaître les règles : c’est aussi savoir les expliquer et les appliquer au bon moment.